Digestión INMOBILIARIA pesada para el sector FINANCIERO.

Por en 21 noviembre, 2017

Solamente desde 2008, el número de entidades de crédito españolas ha disminuido un 52%, ha tenido lugar una reducción superior al 30% de las plantillas, y la red de oficinas ha descendido más de un 35%, en relación a los máximos de 2008, según datos facilitados por el Banco de España.

Detrás de esta última crisis [la más grave del sistema financiero español], aparece, de manera destacada, el exceso de crédito que los bancos españoles destinaron al sector de la construcción y promoción inmobiliaria durante los años dorados del ladrillo español.

Si el sector inmobiliario ha marcado el devenir del sistema financiero en la última década, la banca se había convertido en el principal aliado del ladrillo durante el boom.
No es, precisamente, hasta el estallido de la crisis -que conduce al impago de las deudas (hipotecarias o no)-, cuando la cantidad de activos tóxicos que componen los balances financieros empieza a parecer una preocupación real: la banca se ha convertido en la gran inmobiliaria del país.

En 2011, el saldo del crédito concedido para este tipo de actividad ascendía a 376.000 millones de euros. Al finalizar el año siguiente, solamente entre los 13 principales grupos bancarios se contabilizaba una exposición bruta al sector inmobiliario de alrededor de 215.000 millones.

Reducir el riesgo inmobiliario al mínimo para centrarse de nuevo en su negocio principal, a través de la venta de activos no estratégicos y de carteras de préstamos problemáticos, pasa a ser la nueva gran obsesión. Muy lejos de la clásica generación de resultados basada en la concesión de créditos y captación de depositantes.

Ramón Gayol, socio de Corporate Finance para Real Estate de la consultora KPMG en España, enumera las “variadas” medidas tomadas con el ánimo de minimizar el riesgo de colapso del sistema: desde la intervención con fondos públicos de las entidades más afectadas; políticas monetarias específicas del Banco Central Europeo o la creación de una sociedad pública de gestión de activos procedentes de los bancos.

La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) nace con el fin de aglutinar los inmuebles tasados en más de 100.000 euros y los créditos promotores superiores a 250.000, ante un horizonte de 15 años. Un modelo que ya había funcionado, con éxito, en otros países.
Sareb asumió a finales de año el exceso de riesgo inmobiliario que tenían las entidades que recibieron respaldo público. “Nuestra creación fue precisamente una condición para que las autoridades europeas consintieran las ayudas directas a estos bancos”, definen fuentes de la entidad.
En concreto, la sociedad adquirió un perímetro valorado en 50.781 millones de euros, de los que un 80% eran préstamos al promotor y el resto activos inmobiliarios (viviendas, suelos, locales, naves, etcétera).

Envuelta en controversia e incertidumbre, derivada del momento que vive el sector financiero, Sareb pasa a convertirse en un agente clave en el mercado.

A finales de 2016 la actividad desinversora del banco malo había permitido reducir la cartera que adquirió cinco años atrás en un 21%, hasta los 40.134 millones y la composición de su cartera ha cambiado: un 68% son préstamos al promotor y un 32%, activos inmobiliarios. Pero su creación no es sólo reconocida por el traspaso de deuda y activos a valores cercanos a los de mercado, sino que supone, por fin, la creación de un mercado profesional de venta de carteras. “El principal logro de Sareb -más allá de sus cifras de ventas- fue abrir un mercado ilíquido y cerrado a la inversión, a los inversores institucionales, creando referencias de precio y liquidez, favoreciendo a todo el sistema financiero y al mercado inmobiliario”, reconoce el presidente y consejero delegado de la consultora financiera Irea, Mikel Echavarren.

A la aparición de la entidad -participada en un 45% por capital público-, y a la dotación de provisiones por valor de 207.000 millones cuando se da por hecho el estallido de la crisis, hay que sumar la creación, por parte de la banca, de sus propios servicers inmobiliarios. Plataformas ideadas para gestionar de forma profesional los activos que agonizaban en los inmovilizados de la banca.

Servihabitat, Haya, Altamira, Aliseda, Anida, Solvia…El tablero de juego sigue dominado por las grandes entidades financieras (pues los inmuebles continúan en sus balances). Pero las piezas son otras: unas caracterizadas por una mayor especialización y profesionalidad que persiguen la vuelta de la rentabilidad al sector.
“Las entidades se vieron obligadas a crear estas estructuras con mayor capacidad transaccional y de gestión, para poder manejar ingentes cantidades de activos adjudicados”, explica Javier García del Río, director general de Solvia, plataforma de Sabadell. Hasta entonces, ninguna de las grandes inmobiliarias, en su apogeo, había gestionado activos por más de 10.000 millones de euros. “Nos convertimos en las grandes inmobiliarias del país, ofreciendo gestión llave en mano: vendemos, pero también mantenemos y administramos. ¡Hacemos hasta la contabilidad!”, añade.

“El cambio de paradigma del que se habla comúnmente en el sector -mayor profesionalización de procesos y gestión, y mayor perspectiva financiera- hubiera sido difícilmente parecido sin estas plataformas que, con los años, han adquirido nuevas capacidades, como la promoción inmobiliaria. «La creación del servicing es uno de los aspectos más relevantes en la transformación del sector. Y Sareb ha jugado un papel clave al impulsar esta industria, mediante la asignación de su cartera a Altamira, Haya, Servihabitat y Solvia”, describen fuentes internas del banco malo.

El camino que los bancos deciden para sus servicers es bien diferente para cada uno de ellos. “Cada entidad implementó estrategias en consonancia con sus prioridades estratégicas y su capacidad para asumir el impacto del aumento de provisiones y requerimientos de capital exigidos por los reguladores”, aclara Gayol.

Por un lado, están las entidades que decidieron vender sus plataformas a fondos internacionales, con el objetivo de liberar provisiones, generar plusvalías y acelerar la desinversión (es el caso de Santander, Popular, CaixaBank o Bankia). Mientras otras, en cambio, toman la opción de mantener las suyas, quizá con la idea de una mayor plusvalía en el largo plazo.

Hace apenas tres meses, se ha producido el que ha sido el mayor traspaso inmobiliario en España durante la crisis. Santander ha vendido el 51% del ladrillo de Popular por 5.100 millones.

La de Santander -que cuenta, actualmente, con 12.300 millones de exposición- no va a ser la última operación de envergadura.
El otro gran banco español, BBVA, está negociando con Cerberus la venta de parte de su división inmobiliaria. La exposición de la firma presidida por Francisco González alcanza los 20.190 millones de euros y es de las pocas que a día de hoy mantienen el control total de su negocio inmobiliario.

Más allá de nuevas operaciones orgánicas entre los players, con el fin de ganar volumen y concentrar el mercado o de la recompra de las plataformas por parte de las entidades, ¿cuál es el futuro a más largo plazo?, ¿qué pasará con los servicers cuándo hayan acabado su misión? Cuando se hayan desprendido de los activos tóxicos de las entidades españolas (y antes), hay quien especula con el debut en Bolsa de alguno de ellos, con una mayor especialización en el mercado de alquiler o una nueva apuesta internacional. “Estamos entrando en la parte positiva del ciclo y los servicers nos enfrentamos ahora a unos años muy buenos”, sostiene Julián Cabanillas, consejero delegado de Servihabitat -participada por CaixaBank-. Aunque es cauto respecto a los tiempos de reducción de cartera, afirma que «las plataformas deberán redefinir sus estrategias: bien diversificando, creando oferta nueva o internacionalizando sus servicios».

El recorrido de la reestructuración es largo. Según la consultora RR de Acuña y Asociados, la banca todavía cuenta con el 25% del stock de viviendas del mercado (128.000 casas nuevas y 260.000 usadas, aproximadamente).
En los últimos cinco años, el saldo vivo de crédito inmobiliario ha caído un 60%, hasta los 157.000 millones en los que se situaba al finalizar 2016. De ellos, 75.000 millones fueron traspasados a Sareb.
“El stock de crédito del sector inmobiliario es todavía elevado y es de prever que tarde cierto tiempo en normalizarse”, asegura el Banco de España en su último Informe de Estabilidad Financiera.
En el que también supedita la mejora de la rentabilidad (ahogada por las excelsas exigencias de capital) a la progresiva reducción de los activos problemáticos. Si en 2007, la banca española manejaba valores que rebasaban el 15% de ROE (rentabilidad sobre fondos propios, por sus siglas en inglés), hoy apenas alcanza el 7,1%, según el supervisor. A pesar de la metamorfosis, al sector bancario aún le quedan tareas que abordar. No hay experto que se quiera aventurar a predecir cuándo, pero lo que es seguro es que las entidades tratan ahora de aprovechar los vientos de cola para deshacerse de sus (aún) prolíficas existencias de vivienda. Y con más celeridad que nunca.

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